Chung cư cho thuê vẫn là điểm sáng đầy ấn tượng, bất chấp phần lớn các phân khúc, loại hình của thj trường bất động sản đang đối mặt khó khăn. Phân khúc này sẽ tiếp đà tăng trưởng trong thời gian tới.
Chung Cư Cho Thuê: Những Con Số Ấn Tượng
Báo cáo thị trường bất động sản tháng 5/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết bất động sản cho thuê vẫn ghi nhận tăng trưởng nhẹ so với tháng 4/2023. Cụ thể, mức độ quan tâm ở thị trường này tăng 1%, lượng tin đăng tăng 3%. Nếu so với cùng kì năm ngoái thì 5 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đối với thị trường cho thuê nói chung tăng 13%, lượng tin đăng tăng 12%. Trong đó, chung cư cho thuê dẫn đầu về mức độ quan tâm, tăng 8%, kế đó là văn phòng tăng 3% và nhà mặt phố tăng 2%.
Riêng tại Hà Nội, thị trường cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng của chung cư cho thuê với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại thị trường cho thuê TP.HCM khi nhà riêng, văn phòng, cửa hàng, nhà trọ đều sụt giảm mức độ quan tâm thì chung cư cho thuê ghi nhận mức tăng 8%.
Sự tăng trưởng của thị trường cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, 5 tháng đầu năm 2023, thị trường mua bán ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm 33%, lượng tin đăng giảm 44% so với cùng kì năm ngoái. Riêng trong tháng 5, mức độ quan tâm giảm 1%, lượng tin đăng giảm 5% so với tháng 4/2023.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng sự tăng trưởng của thị trường cho thuê và sự suy giảm của thị trường mua bán là không khó hiểu. Tín dụng cho bất động sản vẫn chưa thực sự rộng cửa, việc huy động vốn trên thị trường từ các kênh phổ biến như khách hàng, trái phiếu, chứng khoán không còn dễ dàng do niềm tin thị trường giảm mạnh.
Cùng với đó, giá bất động sản ở các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như chung cư vẫn tiếp tục tăng cao. Thực tế này khiến người mua muốn mua bất động sản tiếp tục chọn đi thuê. Nhà đầu tư cũng có xu hướng đổ tiền vào các phân khúc hướng tới nhu cầu thực như chung cư cho thuê, thay vì các phân khúc, loại hình nặng tính đầu cơ.
Chỉ Dấu Nhận Diện Chung Cư Cho Thuê Có Giá Thuê Tốt
Nhận định về thị trường chung cư cho thuê, ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing cho biết, một người đầu tư chung cư cho thuê quan tâm hai vấn đề, một là giá vốn trong tương lai có thể tăng lên không, thứ hai là dòng tiền cho thuê như thế nào. Về giá và biên độ tăng giá của loại hình chung cư cho thuê thì căn hộ Hà Nội có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất trong các phân khúc bất động sản.
Tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%. Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhân của căn hộ tránh được phần lạm phát tầm 4 – 4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Như tại Hà Nội, từ 2018 – 2022, giá chung cư tăng trung bình 13% mỗi năm.
Về yếu tố quyết định giá thuê một sản phẩm chung cư, ông Trung cho rằng cần căn cứ vào nhiều tiêu chí. Trước tiên là dòng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam. Ở giai đoạn đầu của Hà Nội hình thành các khu chung cư đã từng có những khu trở thành thủ phủ của người nước ngoài. Nhưng càng về sau này, các khu chung cư mới được phát triển với nhiều tiện ích hơn, chất lượng công trình đẹp hơn và có khả năng thu hút cư dân về ở đông hơn thì họ bắt đầu chuyển sang những khu mới đó. Đương nhiên với khu nào mà có người nước ngoài thuê thì mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn.
Khẩu vị thuê của khách nước ngoài có một mẫu số chung khi lựa chọn một nơi sống. Một là họ sẽ tìm kiếm những khu vực có an ninh an toàn, đảm bảo. Thứ hai là khu vực đó đã có sẵn cộng đồng cư dân với các tiêu chí cao, như dân trí, mức độ văn minh… Thứ ba là yếu tố tiện ích và kết nối. Với người nước ngoài thì rõ ràng họ sẽ gặp vấn đề về ngôn ngữ, vì vậy khu họ ở sẽ phải có các tiện ích đảm bảo cuộc sống như là: siêu thị, bệnh viện, bể bơi, gym, nhà hàng, chỗ đỗ xe… và khu vực đó cũng phải có kết nối tốt với các sân golf. Khách hàng đi thuê rất khó tính. Họ thường yêu cầu đơn vị môi giới liệt kê ra tất cả những tiện ích trước khi họ đi xem nhà. Nếu những tiện ích cơ bản mà không có, họ sẽ không đi xem nữa.
Một yếu tố rất quan trọng là liên quan tới quản lý vận hành. Việc quản lý vận hành giống như phần hồn của một dự án. Bất cứ chủ đầu tư nào cũng có thể xây lên một công trình bê tông cốt thép, nhưng để tạo ra một cộng đồng cư dân đẳng cấp và xứng tầm thì rất ít chủ đầu tư làm được. Chủ đầu tư có thể bán được cho người giàu, nhưng giữ người giàu ở lại là một vấn đề khó. Ở đây có yếu tố là người nước ngoài ở được thì đồng nghĩa là các tiêu chí vận hành đấy cũng phải mang chuẩn quốc tế, đáp ứng được các kỳ vọng giống như ở đất nước họ.
